Ley 11/2020, de 18 de Septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamientos de viviendas

El Septiembre del año 2020 se aprueba la ley 11/2020, de 18 de septiembre, que tiene por objeto aprobar medidas para la contención de precios de los contratos de arrendamiento de viviendas.

El objeto de dicha ley es regular la contención y moderación de los precios de los contratos de arrendamiento, en los casos que la vivienda arrendada esté destinada a residencia permanente del arrendatario y se encuentre en una de las aéreas declaradas como a área tensa.

1. Ámbito de aplicación

Quedan excluidos del ámbito material:

  • Viviendas con contrato anterior a 1 de Enero de 1995.
  • Viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.
  • Viviendas integradas en redes públicas de inserción o de mediación por el alquiler social o en el fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
  • Viviendas de carácter asistencial.
  • Viviendas que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

2. Áreas tensas

Se entiende por área de mercado de vivienda tenso, aquellos municipios que se encuentran en riesgo de no disponer de una dotación suficiente de viviendas en régimen de arrendamiento a un precio asequible que permita acceder a toda la población. Este riesgo puede estar determinado por:

  • Que el precio medio de arrendamiento de viviendas haya experimentado un incremento superior a la media de Cataluña.
  • Que el coste del arrendamiento en el presupuesto personal o familiar sea superior al 30% de los ingresos habituales o supere el 30% de la renda mediana de personas menores de 35 años.
  • Que el precio del arrendamiento haya experimentado en los 5 años anteriores, un incremento interanual de mínimo 3 puntos porcentuales sobre la tasa de índice de precios al consumo de Cataluña.

3. Forma de determinación de rentas

  1. Determinación de la renta I
    1. La renta no puede ultrapasar el precio de referencia de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
    2. Este precio viene determinada por el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, que es un indicador obtenido a partir de los datos que constan en el Registro de financias de alquiler.
    3. El índice da el precio del m2 que resulta de aplicación y se muestra identificado de color rojo, sin tener en cuenta los márgenes de precios superior e inferior.
    4. Calcular de acuerdo con los m2 útiles.
    5. Solo se podrá incrementar durante la duración del arrendamiento de acuerdo con el IPC.
  1. Determinación de la renta II: excepciones que permiten incrementar la renta sobre los límites en caso de obras de mejora, en el supuesto que dentro del último año se haya ejecutado a la vivienda obras que mejoren la habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética.
    1. El incremento se calcula basándose en el capital invertido en la mejora de la vivienda, según el que determina la normativa vigente (capital interés legal + 3 puntos con el límite del 20% de la renda vigente). Se debe tener en cuenta que:
      1. El importe de las subvenciones y las ayudas públicas de que se pueda beneficiar el arrendador por la mejora de la vivienda no se puede considerar capital invertido al efecto del cálculo del incremento de la renta del precio de referencia.
      2. La aplicación de este incremento del precio de referencia en concepto de mejora de la vivienda excluye la aplicación del incremento por la concurrencia de determinadas características.
  1. Determinación de la renta III: características especificas que permiten un incremento de un máximo del 5% el precio de referencia, es necesario hacer constar en el contrato, juntamente con los elementos que permitan acreditarlas:
    1. Ascensor
    2. Aparcamiento
    3. Vivienda amueblada
    4. Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda
    5. Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o terraza
    6. Piscina comunitaria o equipamientos análogos
    7. Servicios de conserjería en el edificio
    8. Visitas especiales

4. Obras de mejora

En los contratos sujetos al régimen de contención de rentas, el arrendador que haga obras de mejora en la vivienda podrá, una vez transcurrido el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato, incrementar la renta, en los términos previstos por ley, sin sujeción al límite establecido.

  • No tienen la consideración de obras de mejora las que sean necesarias para el mantenimiento y la conservación de la vivienda, o del edificio en que se encuentre integrado, ni tampoco las que sean exigibles para el funcionamiento, la reparación o la seguridad de los elementos que la integran.
  • En la notificación del incremento de la renta, es necesario identificar y detraer los gastos que puedan figurar en el presupuesto correspondiente que no tengan la consideración de obras de mejora.

5. Repercusión de gastos y servicios

Posibilidad de repercutir en la forma actualmente prevista en la vigente ley de arrendamientos urbanos (Lau- Art. 20 LAU permite repercutir el IBI y otros “gastos generales” que serán aquellos que correspondan a la vivienda). Es necesario hacer el desglose y hacer constar el importe exacto en el momento de la contratación.

  • El arrendador debe entregar al arrendatario cada mes de enero la liquidación de los gastos efectivamente satisfechos por la vivienda arrendada durante el año anterior y, si son inferiores a los pactados, se le debe devolver la diferencia correspondiente.
  • La ley no impide que estos gastos que en el último contrato no vienen expresamente desglosadas por haber estado integradas dentro del total importe por el arrendatario, y así se hizo constar dentro las cláusulas, pueden ser repercutidas en el nuevo contrato de forma separada y debidamente desglosada.

6. Publicidad y oferta de la vivienda en alquiler

Publicidad: la publicidad dirigida al arrendamiento de vivienda se debe ajustar a los principios de veracidad, de forma que no oculten datos fundamentales de los objetos a que se refieren y no induzcan o puedan inducir los destinatarios a ningún error con repercusiones económicas. Menciones obligatorias:

  • En toda publicidad, el agente debe hacer constar que necesariamente el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, cuando el anuncio incluya el precio del alquiler de la vivienda.

Oferta para el arrendamiento: El índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que corresponda, justificando mediante el documento acreditativo obtenido a este efecto mediante el sistema de consulta pública del índice establecido del departamento competente en materia de vivienda.

Obligaciones al respeto contenidas a la nueva ley:

  • Ninguna referencia explícita por lo que hace a la publicidad.
  • Deber de información, en el momento de la formalización escrita del contrato, del índice de referencia correspondiente a una vivienda análoga al arrendado, expresado en euros por metro cuadrado, especificando los márgenes de precio inferior y superior. Los datos se deben de referir a la fecha de conclusión del contrato.
  • El deber de información y el derecho a tener acceso es concreta en el ámbito privado de la contratación.

En todas las ofertas de arrendamiento de viviendas ubicadas en un área que haya estado declarada área de mercado de vivienda tensa, incluidos los arrendamientos de viviendas nuevas o rehabilitados, hace falta informar de la aplicación del valor que corresponda del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y, si es el caso, del importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en aquella misma vivienda.

7. Nueva contratación

Vivienda alquilada en los últimos 5 años

En el nuevo contrato relativo a una vivienda que ha estado arrendada dentro los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la ley, la renta no puede ultrapasar la renta consignada en este último contrato, actualizada en todo caso de acuerdo con el índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el periodo transcurrido entre la fecha de celebración del contrato de arrendamiento anterior y la data de celebración del nuevo contrato.

  • Excepciones, el contrato anterior vinculado a una relación de parentesco.
  • Vivienda inicialmente excluida de la aplicación de ley cuando cese el régimen especial de determinación de rentas que le era aplicable.

Cuando el arrendador sea una persona física y la unidad de convivencia de la cual tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (aproximadamente 20.000€), contando también las rentas de los arrendamientos, la renta se podrá incrementar hasta el precio de referencia, si la renta consignada en el último contrato de arrendamiento es inferior al precio de referencia correspondiente, excepto que el nuevo arrendatario – no habla de su unidad de convivencia – tenga unos ingresos por debajo de 3,5 veces el indicador de renta de Cataluña (aproximadamente 28.000€).

En el supuesto que los ingresos del inquilino estén por debajo, la renta no podrá ultrapasar la renta consignada en el último contrato y, si la renta del anterior contrato está por encima del índice de referencia, aunque no queda del todo claro, se debe entender que se podrá continuar con la renta, no se podrá incrementar si bien se podrá mantener la renta consignada.

Viviendas nuevas y resultantes del proceso de gran rehabilitación

Los contratos sujetos al régimen de contención de rentas regulado por esta ley que tengan por objeto viviendas de nueva edificación o viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación, y durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra, la renta pactada al inicio del contrato no puede ultrapasar el margen superior del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas para una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Con excepción, en el caso que se hayan obtenido subvenciones públicas para la ejecución de obras, supuesto en el cual la renda se debe determinar de acuerdo con los criterios contenidos en la ley, sin perjuicio de los acuerdos que se puedan adoptar con las administraciones competentes.

Estas viviendas según la Disposición Final Cuarta b), la ley no les será de aplicación hasta dentro de 3 años.

8. Contratos de arrendamiento vigentes

Viviendas ubicadas en una area con mercado de vivienda tenso que hayan estado concluidos antes de la entrada en vigor de esta ley, se continúan rigiendo por lo que establece la legislación anterior.

En el caso de novación del contrato con posterioridad a la declaración del área como a área de mercado de vivienda tenso, siempre que comporte una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se debe aplicar el que establece esta ley.

9. Otras disposiciones

Se modifica el régimen sancionador de la ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda en relación a la obligatoriedad de facilitar información e incluir en los contratos, los aspectos que determina la ley.

La declaración de un área como a área con mercado de vivienda nos puede determinar, de forma motivada, que quedan excluidos del régimen de contención de rentas, regulada por la ley, las viviendas que tengan una superficie útil superior a los ciento cincuenta metros cuadrados.

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