El Septiembre del año 2020 se aprueba la ley 11/2020, de 18 de septiembre, que tiene por objeto aprobar medidas para la contención de precios de los contratos de arrendamiento de viviendas.
El objeto de dicha ley es regular la contención y moderación de los precios de los contratos de arrendamiento, en los casos que la vivienda arrendada esté destinada a residencia permanente del arrendatario y se encuentre en una de las aéreas declaradas como a área tensa.
1. Ámbito de aplicación
Quedan excluidos del ámbito material:
2. Áreas tensas
Se entiende por área de mercado de vivienda tenso, aquellos municipios que se encuentran en riesgo de no disponer de una dotación suficiente de viviendas en régimen de arrendamiento a un precio asequible que permita acceder a toda la población. Este riesgo puede estar determinado por:
3. Forma de determinación de rentas
4. Obras de mejora
En los contratos sujetos al régimen de contención de rentas, el arrendador que haga obras de mejora en la vivienda podrá, una vez transcurrido el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato, incrementar la renta, en los términos previstos por ley, sin sujeción al límite establecido.
5. Repercusión de gastos y servicios
Posibilidad de repercutir en la forma actualmente prevista en la vigente ley de arrendamientos urbanos (Lau- Art. 20 LAU permite repercutir el IBI y otros “gastos generales” que serán aquellos que correspondan a la vivienda). Es necesario hacer el desglose y hacer constar el importe exacto en el momento de la contratación.
6. Publicidad y oferta de la vivienda en alquiler
Publicidad: la publicidad dirigida al arrendamiento de vivienda se debe ajustar a los principios de veracidad, de forma que no oculten datos fundamentales de los objetos a que se refieren y no induzcan o puedan inducir los destinatarios a ningún error con repercusiones económicas. Menciones obligatorias:
Oferta para el arrendamiento: El índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que corresponda, justificando mediante el documento acreditativo obtenido a este efecto mediante el sistema de consulta pública del índice establecido del departamento competente en materia de vivienda.
Obligaciones al respeto contenidas a la nueva ley:
En todas las ofertas de arrendamiento de viviendas ubicadas en un área que haya estado declarada área de mercado de vivienda tensa, incluidos los arrendamientos de viviendas nuevas o rehabilitados, hace falta informar de la aplicación del valor que corresponda del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y, si es el caso, del importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en aquella misma vivienda.
7. Nueva contratación
Vivienda alquilada en los últimos 5 años
En el nuevo contrato relativo a una vivienda que ha estado arrendada dentro los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la ley, la renta no puede ultrapasar la renta consignada en este último contrato, actualizada en todo caso de acuerdo con el índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el periodo transcurrido entre la fecha de celebración del contrato de arrendamiento anterior y la data de celebración del nuevo contrato.
Cuando el arrendador sea una persona física y la unidad de convivencia de la cual tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (aproximadamente 20.000€), contando también las rentas de los arrendamientos, la renta se podrá incrementar hasta el precio de referencia, si la renta consignada en el último contrato de arrendamiento es inferior al precio de referencia correspondiente, excepto que el nuevo arrendatario – no habla de su unidad de convivencia – tenga unos ingresos por debajo de 3,5 veces el indicador de renta de Cataluña (aproximadamente 28.000€).
En el supuesto que los ingresos del inquilino estén por debajo, la renta no podrá ultrapasar la renta consignada en el último contrato y, si la renta del anterior contrato está por encima del índice de referencia, aunque no queda del todo claro, se debe entender que se podrá continuar con la renta, no se podrá incrementar si bien se podrá mantener la renta consignada.
Viviendas nuevas y resultantes del proceso de gran rehabilitación
Los contratos sujetos al régimen de contención de rentas regulado por esta ley que tengan por objeto viviendas de nueva edificación o viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación, y durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra, la renta pactada al inicio del contrato no puede ultrapasar el margen superior del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas para una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Con excepción, en el caso que se hayan obtenido subvenciones públicas para la ejecución de obras, supuesto en el cual la renda se debe determinar de acuerdo con los criterios contenidos en la ley, sin perjuicio de los acuerdos que se puedan adoptar con las administraciones competentes.
Estas viviendas según la Disposición Final Cuarta b), la ley no les será de aplicación hasta dentro de 3 años.
8. Contratos de arrendamiento vigentes
Viviendas ubicadas en una area con mercado de vivienda tenso que hayan estado concluidos antes de la entrada en vigor de esta ley, se continúan rigiendo por lo que establece la legislación anterior.
En el caso de novación del contrato con posterioridad a la declaración del área como a área de mercado de vivienda tenso, siempre que comporte una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se debe aplicar el que establece esta ley.
9. Otras disposiciones
Se modifica el régimen sancionador de la ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda en relación a la obligatoriedad de facilitar información e incluir en los contratos, los aspectos que determina la ley.
La declaración de un área como a área con mercado de vivienda nos puede determinar, de forma motivada, que quedan excluidos del régimen de contención de rentas, regulada por la ley, las viviendas que tengan una superficie útil superior a los ciento cincuenta metros cuadrados.