Llei 11/2020, de 18 de Setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendaments d’habitatge

L’objecte d’aquesta llei és regular la contenció i moderació dels preus dels contractes d’arrendaments, en els casos que l’habitatge arrendat sigui destinat a residència permanent de l’arrendatari i que es trobi en una de les àrees declarades com a tenses.

1. Àmbit d’aplicació

Queden exclosos de l’àmbit material:

• Habitatges amb contracte anterior a 1 de gener de 1995.
• Habitatges subjectes a un règim de protecció oficial.
• Habitatges integrats en xarxes públiques d’inserció o de mediació per al lloguer social o en el fons d’habitatge de lloguer destinat a polítiques socials.
• Habitatges de caràcter assistencial.
• Habitatges que es subscriguin d’acord amb les disposicions legals aplicables al lloguer social obligatori.

2. Àrees tenses

S’entén per àrea de mercat d’habitatge tens, aquells municipis que es troben en risc de no disposar d’una dotació suficient d’habitatges en règim d’arrendament a un preu assequible que permeti accedir-hi a tota la població. Aquest risc pot estar determinat per:

• Que el preu mig d’arrendament d’habitatges hagi experimentat un increment superior a la mitjana de Catalunya.
• Que el cost de l’arrendament en el pressupost personal o familiar sigui superior al 30% dels ingressos habituals o superi el 30% de la renda mitjana de persones menors de 35 anys.
• Que el preu d’arrendament hagi experimentat en els 5 anys anteriors, un increment interanual de mínim 3 punts percentuals sobre taxa d’índex de preus al consum de Catalunya.

3. Forma de determinació de rendes

1. Determinació de la renda I
   1. La renda no pot ultrapassar el preu de referència d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà.
   2. Aquest preu ve determinat per l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, que és un indicador obtingut a partir de les dades que consten en el Registre de finances de lloguer.
   3. L’índex dona el preu del m2 que resulta d’aplicació i es mostra identificat en color vermell, sense tenir-ne en compte els marges de preus superior i inferior.
   4. Calcular d’acord amb el m2 útils.
   5. Només es podrà incrementar durant la durada de l’arrendament d’acord amb el IPC.

2. Determinació de la renda II: excepcions que permeten incrementar la renda per sobre els límits en cas d’obres de millora, en el supòsit que dins el darrer any s’hagin executat a l’habitatge obres que millorin l’habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica.
   1. L’increment es calcula basant-se en el capital invertit en la millora de l’habitatge, segons el que determina la normativa vigent (capital interès legal + 3 punts amb el límit del 20% de la renda vigent). Cal tenir en compte que:
      1. L’import de les subvencions i els ajuts públics de què es pugui beneficiar l’arrendador per la millora de l’habitatge, no es pot considerar capital invertit a l’efecte del càlcul de l’increment de la renda del preu de referència.
      2. L’aplicació d’aquest increment del preu de referència en concepte de millora de l’habitatge exclou l’aplicació de l’increment per la concurrència de determinades característiques.

3. Determinació de la renda III: característiques específiques que permeten un increment d’un màxim d’un 5% el preu de referència, cal fer constar en el contracte, juntament amb els elements que permetin acreditar-les:
   1. Ascensor
   2. Aparcament
   3. Habitatge moblat
   4. Sistema de calefacció o refrigeració en l’habitatge
   5. Zones comunitàries d’ús compartit, com ara jardí o terrat
   6. Piscina comunitària o equipaments anàlegs
   7. Serveis de consergeria en l’edifici
   8. Visites especials

4. Obres de millora

En els contractes subjectes al règim de contenció de rendes, l’arrendador que faci obres de millora en l’habitatge podrà, un cop transcorregut el termini legal mínim de durada obligatòria del contracte, incrementar la renda, en els termes previstos per llei, sense subjecció al límit establert.

• No tenen la consideració d’obres de millora les que siguin necessàries per al manteniment i la conservació de l’habitatge, o de l’edifici en què es trobi integrat, ni tampoc les que siguin exigibles per al funcionament, la reparació o la seguretat dels elements que l’integren.
• En la notificació de l’increment de la renda, cal identificar i detreure les despeses que puguin figurar en el pressupost corresponent que no tinguin la consideració d’obres de millora.

5. Repercussió de despeses i serveis

Possibilitat de repercutir en la forma actualment prevista en la vigent llei d’arrendaments urbans (Lau- Art. 20 LAU permet repercutir l’IBI i altres “despeses generals” que seran aquelles que corresponen a l’habitatge). Cal fer-ne el desglossament i fer constar l’import exacta en el moment de la contractació.

• L’arrendador ha de lliurar a l’arrendatari cada mes de gener la liquidació de les despeses efectivament satisfetes per l’habitatge arrendat durant l’any anterior i, si són inferiors a les pactades, li ha de retornar la diferència corresponent.
• La llei no impedeix que aquestes despeses que en el darrer contracte no venien expressament desglossades per haver estat integrades dins del total import total per l'arrendatari, i així es fes constar dins del les clàusules, poden ser repercutides en el nou contracte de manera separada i degudament desglossada.

6. Publicitat i oferta de l’habitatge en lloguer

Publicitat: La publicitat adreçada a l’arrendament d’habitatges s’ha d’ajustar als principis de veracitat, de manera que no ocultin dades fonamentals dels objectes a què es refereixen i no indueixin o puguin induir els destinataris a cap error amb repercussions econòmiques. Mencions obligatòries:

• En tota publicitat, l’agent ha de fer constar que necessàriament l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, quan l’anunci inclogui el preu del lloguer de l’habitatge.

Oferta per a l’arrendament: L’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges que correspongui, justificat mitjançant el document acreditatiu obtingut a aquest efecte mitjançant el sistema de consulta pública de l’índex establert del departament competent en matèria d’habitatge.

Obligacions al respecte contingues a la nova llei:

• Cap referència explícita pel que fa a la publicitat.
• Deure d’informació, en el moment de la formalització escrita del contracte, del índex de referència corresponent a un habitatge anàleg a l’arrendat, expressat en euros per metre quadrat, especificant-hi els marges de preu inferior i superior. Les dades s’han de referir a la data de conclusió del contracte.
• El deure de informació i el dret a tenir-hi accés es concreta en l'àmbit privat de la contractació.

En totes les ofertes d’arrendament d’habitatges ubicats en una àrea que hagi estat declarada àrea amb mercat d’habitatge tens, inclosos els arrendaments d’habitatges nous o rehabilitats, cal informar de l’aplicació del valor que correspongui de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges i, si escau, de l’import de la renda del darrer contracte d’arrendament vigent en aquell mateix habitatge.

7. Nova contractació

Habitatge llogat en els darrers 5 anys

El nou contracte relatiu a un habitatge que ha estat arrendat dins els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor de la llei, la renda no pot ultrapassar la renda consignada en aquest darrer contracte, actualitzada en tot cas d’acord amb l’índex de garantia de competitivitat, aplicat de forma acumulada en el període transcorregut entre la data de celebració del contracte d’arrendament anterior i la data de celebració del nou contracte.

• Excepcions, el contracte anterior vinculat a una relació de parentiu
• Habitatge inicialment exclòs de l’aplicació de llei quan cessi el règim especial de determinació de rendes que li era aplicable.

Quan l’arrendador és una persona física i la unitat de convivència de la qual té uns ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya (aproximadament 20.000€), comptant-hi també les rendes dels arrendaments, la renda es podrà incrementar fins al preu de referència, si la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament és inferior al preu de referència corresponent, llevat que el nou arrendatari – no parla de la seva unitat de convivència – tingui uns ingressos per sota de 3,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya (aproximadament 28.000€).

En el supòsit que els ingressos del llogater estiguin per sota, la renda no podrà ultrapassar la renda consignada en el darrer contracte i, si la renda del anterior contracte està per sobre l'índex de referència, tot i que no queda del tot clar, cal entendre que es podrà continuar amb la renda, no es podrà incrementar si bé es podrà mantenir la renda consignada.

Habitatges nous i resultants de procés de gran rehabilitació

En els contractes subjectes al règim de contenció de rendes regulat per aquesta llei que tinguin per objecte habitatges de nova edificació o habitatges resultants d’un procés de gran rehabilitació, i durant els cinc anys posteriors a l’obtenció del certificat de final d’obra, la renda pactada a l’inici del contracte no pot ultrapassar el marge superior de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges per a un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà. En excepció del cas que s’hagin obtingut subvencions públiques per a l’execució de les obres, supòsit en el qual la renda s’ha de determinar d’acord amb els criteris continguts en la llei, sens perjudici dels acords que es puguin adoptar amb les administracions competents.

Aquests habitatges segons la Disposició Final Quarta b), la llei no els hi serà d’aplicació fins d’aquí 3 anys.

8. Contractes d’arrendaments vigents

Habitatges ubicats en una àrea amb mercat d’habitatge tens que hagin estat conclosos abans de l’entrada en vigor d’aquesta llei, es continuen regint pel que estableix la legislació anterior.

En cas de novació del contracte amb posterioritat a la declaració de l’àrea com a àrea de mercat d’habitatge tens, sempre que comporti una ampliació de la durada del contracte o una modificació de la renda, s’ha d’aplicar el que estableix aquesta llei.

9. Altres disposicions

Es modifica el règim sancionador de la llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge en relació a la obligatorietat de facilitar informació i incloure en els contractes, els aspectes que determina la llei.

La declaració d’una àrea com a àrea amb mercat d’habitatge ens pot determinar, de forma motivada, que quedin exclosos del règim de contenció de rendes, regulat per la llei, els habitatges que tinguin una superfície útil superior als cent cinquanta metres quadrats.